Představte si, že před deseti lety jste si mohli pronajmout kvalitní kancelář v Brně za 10,5 EUR na metr čtvereční měsíčně. Dnes za stejný prostor zaplatíte 17,5 EUR – tedy o 66,7 % více. Tento dramatický nárůst staví brněnský kancelářský trh před nové výzvy i příležitosti.
Zatímco některé firmy bojují s rostoucími náklady na kancelářské prostory, jiné nacházejí ve vzestupném trendu potvrzení kvality a atraktivity Brna jako podnikatelského centra. Co přesně stojí za tímto vývojem a kam směřuje brněnský kancelářský trh?
Graf: Vývoj cen pronájmu kanceláří v Brně za posledních 10 let v EUR a CZK na m²/měsíc]
Ceny pronájmu kancelářských prostor v Brně zaznamenaly za posledních 10 let výrazný růst o 66,7 % – z 10,5 EUR/m²/měsíc v roce 2015 na 17,5 EUR/m²/měsíc v roce 2025. Průměrný roční růst činil 5,2 %, což odráží dynamický vývoj brněnského kancelářského trhu.
Desetiletý růst cen nebyl rovnoměrný. Rozdělili jsme jej do čtyř odlišných období, z nichž každé mělo svou specifickou dynamiku a příčiny.
2015-2017: Období oživení po krizi
Ceny vzrostly z 10,5 na 12,5 EUR/m²/měsíc, což představuje růst o 19 %. Toto období charakterizovalo postupné oživení realitního trhu po finanční krizi a návrat důvěry investorů.
2018-2019: Stabilní růst
Pokračování růstového trendu na úroveň 13,8 EUR/m²/měsíc. V tomto období se výrazně projevila poptávka ze strany technologických firem a center sdílených služeb, které objevily Brno jako atraktivní alternativu k dražší Praze.
2020-2022: Dopad Covidu
Přes pandemii ceny nadále rostly, dosáhly 14,5 EUR/m²/měsíc v roce 2022. Covid způsobil změny v požadavcích na kancelářské prostory, ale celkově nevedl k poklesu cen – naopak prokázal odolnost brněnského trhu.
2023-2025: Post-covidový růst
Největší meziroční nárůst nastal mezi lety 2024-2025 (+3,3 EUR/m²). Prime kanceláře dosahovaly v roce 2024 již 17 EUR/m²/měsíc a v roce 2025 se dostaly na úroveň 17-18 EUR/m²/měsíc.
Graf: Celkový objem moderních kancelářských prostor v Brně ve vývoji za posledních 10 let
Celkový objem moderních kancelářských prostor v Brně vzrostl o 35,6 % – z 520 tisíc m² v roce 2015 na 705 tisíc m² v roce 2025. Průměrný roční růst objemu činil 3,1 %, což ukazuje na kontinuální rozvoj brněnského kancelářského trhu.
Nové projekty na obzoru
V roce 2024 developer dokončil budova I v projektu Vlněna, která byla při dokončení obsazena ze 33 %. Pro rok 2025 se očekává dokončení projektů:
Ve výstavbě je celkem 103 100 m² kancelářských prostor v deseti projektech, jako například:
Graf - Vývoj neobsazenosti kancelářských prostor v Brně - objem volných prostor a míra neobsazenosti]
Míra neobsazenosti vzrostla z 8,5 % v roce 2015 na 12,7 % v roce 2025, což představuje nárůst o 4,2 procentního bodu. Nejvyšší neobsazenost jsme zaznamenali v roce 2022 (13,4 %) v důsledku pandemie Covid-19.
Vývoj volných kanceláří
Tento značný nárůst volných kancelářských prostor je důsledkem kombinace dvou faktorů: rychlého růstu celkového objemu kancelářských prostor a současného zvýšení míry neobsazenosti.
Analýza období neobsazenosti
„Klíčem k pochopení tohoto zdánlivého paradoxu je kvalitativní proměna brněnského kancelářského trhu," vysvětluje Jan Dufek, specialista na pronájem kanceláří. „Nové budovy třídy A dnes představují 73 % celkového objemu. Firmy už nejsou ochotné přijmout kompromisy – chtějí moderní, technicky vyspělé prostory s ESG certifikací a vysokými standardy."
Pozitivní korelace cen a neobsazenosti (0,839) naznačuje, že i přes rostoucí neobsazenost ceny nadále rostou. To způsobuje několika faktorů:
Nové budovy třídy A představují 73 % celkového objemu. To umožňuje dosahovat vyšších nájmů díky prémiové kvalitě prostorů.
Firmy preferují moderní, technicky vyspělé budovy s ESG certifikací. V rámci "standardu nabídky" je dnes nutnost kalkulovat s vyššími kontribučními příspěvky: NS 5 let = 5x rent free + 80-150 EUR/m² fit out
Růst stavebních nákladů se nevyhnutelně promítá do výše nájemného u nových projektů.
Brněnský kancelářský trh čelí několika klíčovým výzvám:
Přesto Brno zůstává druhým největším kancelářským trhem v České republice s pokračující výstavbou nových prostor.
Trh se stabilizuje na vyšší cenové úrovni s očekávaným pokračováním růstu nájemného, zejména u nových projektů s vysokými standardy. Předpokládáme, že míra neobsazenosti se bude postupně snižovat (hospodářské oživení, expanze stávajících nájemců).
Co očekáváme v příštích letech
Brněnský kancelářský trh prošel za posledních deset let dramatickou proměnou. Růst cen o 66,7 % odráží nejen inflační tlaky, ale především kvalitativní posun celého trhu směrem k vyšším standardům a modernějším prostorům.
Pro firmy to přináší vyšší náklady, ale také přístup ke kancelářím, které odpovídají současným požadavkům na efektivní a příjemné pracovní prostředí. Brno si udržuje pozici druhého nejdůležitějšího kancelářského trhu v zemi. Pokračující investice do nových projektů naznačuje, že tato pozice bude i nadále posilovat.
Klíčem k úspěchu je dlouhodobé plánování a pochopení trendů. Firmy, které dokážou předvídat své potřeby a přizpůsobit se měnícím podmínkám, najdou v Brně stále atraktivní prostředí pro svůj růst a rozvoj.
Potřebujete pomoc s analýzou trhu nebo hledáním vhodných kancelářských prostor? Rádi vám nezávazně pomůžeme.